کدام مناطق شهر، ‌افت قیمت بیشتری را تجربه کرده‌اند؟

کارشناسان و روسای اتحادیه‌های املاک در سراسر کشور طی روز‌های گذشته پیش‌بینی‌های مختلفی از وضعیت بازار داشته‌اند که همگی حکایت از افت قیمت‌ها دارد.

به گزارش آژانس خبری «آوای سهند»، به نقل از یک رسانه محلی، روند کاهش قیمت مسکن در تابستان، یعنی پرتقاضاترین فصل سال همچنان ادامه دارد تا کارشناسان در مورد آینده بازار مسکن نگران شوند. مسئله اینجاست که اکنون در فصل تابستان هستیم‌ که به طور سنتی باید قیمت‌ ملک افزایش پیدا کند و نیمه‌ دوم سال به دلیل کاهش تقاضا قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند، حالا با توجه به اینکه در تابستان شاهد کاهش قیمت خانه هستیم، در پاییز و زمستان چه اتفاقی در این بازار رخ می‌دهد؟ کارشناسان و روسای اتحادیه‌های املاک در سراسر کشور طی روز‌های گذشته پیش‌بینی‌های مختلفی از وضعیت بازار داشته‌اند که همگی حکایت از افت قیمت‌ها دارد.

نتایج یک پژوهش آماری از محله‌های مختلف شهر تبریز نشان می‌دهد روند کاهش قیمت‌ها و کاهش تقاضا از تیرماه آغاز شد و این احتمال وجود دارد که ادامه داشته‌ باشد. با هدف بررسی روند قیمت مسکن، مناطق شهر تبریز به سه دسته معمولی، متوسط و لوکس تقسیم شد. سپس به صورت تصادفی برای هر دسته سه محله انتخاب و متوسط قیمت ملک برای هر ماه از ابتدای سال تا پایان تیرماه مورد ارزیابی قرار گرفت تا روند قیمت ملک در این مناطق و در مجموع در شهر تبریز به‌دست آید؛ دسته اول، شامل مناطق معمولی شهر بود که ۳ محله ارم، اندیشه، باسمنج در آن مورد بررسی قرار گرفتند. دسته دوم محله‌های متوسط شهر هستند که باغمیشه، رشدیه و پرواز برای نمونه‌های آماری انتخاب شدند و سومین دسته محله‌های لوکس بود که ائل‌گلی، ولیعصر و بخشی از محله شهید یاغچیان مورد بررسی بودند.

متوسط قیمت آپارتمان طی مردادماه در این پژوهش به دست نیامد، ولی اطلاعات میدانی نشان می‌دهد متوسط‌ قیمت‌ها در مرداد نسبت به تیرماه بین ۱۰ تا ۳۰ درصد کمتر است.قیمت هر مترمربع آپارتمان اردیبهشت نسبت به فروردین افزایش یافت، سپس خرداد اوج گرفت و از تیر‌ روند نزولی شد. با فرض اینکه قیمت‌ها در طول مرداد نیز نزولی بوده‌باشد در نتیجه بازار مسکن وارد یک روند نزولی شده‌است که با شروع مهر احتمالا تشدید شود.  در سال‌‌های قبل متوسط قیمت آپارتمان اردیبهشت شروع به افزایش می‌کرد و تیر و مرداد به اوج خود می‌رسید، ولی امسال دقیقا زمانی که باید قیمت‌ها اوج می‌گرفت یک روند نزولی آغاز شده‌است.

یکی از نتایج فرعی این پژوهش امنیت بالای محله‌های لوکس شهر برای سرمایه‌گذاری است. با وجود افت شدید قیمت ملک در محله‌های معمولی و متوسط شهر تبریز، قیمت ملک در محله‌های بالاشهر پس از افزایش تقریبا به ثبات رسیده‌است. حاشیه امن محله‌های لوکس تبریز سرمایه‌گذاران زیادی را جذب این بخش کرده‌است.

روندتقاضای آپارتمان در تبریز

نسبت تقاضا به عرضه طی سال‌های گذشته به خصوص از ۹۲ به بعد کمتر از یک بود، یعنی در مقابل هر متقاضی آپارتمان بیش از یک عرضه کننده قرار می‌گرفت. امسال این نسبت در حال نزدیک شدن به یک بود که از تیرماه مجدد روند تغییر کرد. تعداد مشتریان در بازار مسکن تیر ‌ماه امسال کمتر از فروردینی بود که بازار مسکن تقریبا تعطیل است. اگر کاهش‌ تقاضا با همین روند ادامه داشته باشد در مقابل هر متقاضی در بازار تبریز بیش از ۲ فروشنده حضور دارد. البته درصد بالایی از مراجعه‌کنندگان به بازار خرید ملک نیز بودجه لازم را ندارند و صرفا برای ارزیابی در بازار حاضر می‌شوند که با در نظر گرفتن آنها در مقابل هر خریدار واقعی بیش از ۳ فروشنده وجود دارد.

ولی در محله‌های لوکس شهر این قاعده برقرار نیست. با وجود کاهش شدید تقاضا در بازار مسکن تبریز ولی در محله‌های لوکس شهر هنوز تقاضا وجود دارد. تقاضا در محله‌های معمولی و متوسط شهر تبریز خرداد ماه بیشینه ‌شد، با این حال به حجم تقاضا در محله‌های لوکس شهر در ماه‌های معمولی سال نمی‌رسد، البته اگر روند کاهش تقاضا ادامه داشته ‌باشد در محله‌های لوکس شهر نیز تاثیر‌گذار خواهد‌بود.

۲۰ میلیون سپرده بانکی به ازای هر تبریزی 

با توجه به حجم سپرده مردم استان نزد بانک‌ها، به طور میانگین به ازای هر شهروند استان، ۲۰ میلیون تومان در بانک‌ها سپرده‌گذاری شده است. هنوز هم بانک‌ها پرتقاضاترین بازار برای نقدینگی مردم است. اگرچه بازارهای مختلف در یکی دو سال گذشته رشد قابل توجه داشته اند و بیش از ۱۰۰ درصد بازدهی در طی یک سال را رقم زده اند، اما حجم بالای سپرده های غیردولتی بانکی، مویدی است بر اینکه دریافت سود بدون ریسک،  انـگـیـزه بـالایـی برای سپـرده‌گـذاری در بانک‌هاست، به نحوی که از نقدینگی  ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومانی، ۱۹۳۰میلیارد تومان در بانک ها خفته است! حجم سپرده‌های بخش غیرخصوصی در بـانـک‌هـا و مـوسـسـات اعـتـبـاری غیربانکی به حدود ۱۹۳۰ هزار میلیارد تومان رسید. شاید هضم این اعداد با صفرهای متعدد سخت باشد، اما اگر بر جمعیت ایران تقسیم کنیم،  هم قابل فهم تر است هم قابل تامل!

طبق گفته علی اکبر محزون، مدیرکل دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار،در سال ۱۳۹۸ جمعیت کشورمان به حدود ۸۳ میلیون نفر رسیده است و رشد یک‌و۲۴صدم درصدی در فاصله بین دو سرشماری اخیر داشته‌ایم. از سوی دیگر، بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از آمار بخش پولی و بانکی کشور، مانده سپرده‌های بخش غیردولتی نزد بانک‌ها و موسسات اعتباری غیر بانکی تا پایان سه ماه نخست سال جاری، به ۱۹۳۰ هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به سال گذشته ۲۵,۱ درصد افزایش داشته است.

مقایسه این دو آمار نشان می‌دهد هر ایرانی به طور متوسط حدود ۲۳ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان سپرده در بانک‌ها دارد. بر اساس این آمار، از مجموع ۱۹۳۰ هزار میلیارد تومان سپرده‌های بخش غیردولتی نزد بانک‌ها، ۲۶۰ میلیارد تومان سپرده‌های دیداری، ۱۵۳۰ میلیارد تومان سپرده‌های سرمایه‌گذاری مدت‌دار، ۱۰۵ میلیارد تومان سپرده قرض‌الحسنه و ۳۳ میلیارد تومان مربوط به سایر سپرده‌ها بوده است. از نگاه دیگر، هر ایرانی به طور میانگین  حدود ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان سپرده بلند مدت دارد. (تاکید روی میانگین)حالا تصور کنید دست‌کم ۵۰ درصد این افراد به این نتیجه برسند که بازار دیگری وجود دارد که بهتر از سپرده‌های بلندمدت بانک ها، به آنها سود می رساند و ترجیح دهند پول خود را از بانک خارج کنند. آن وقت است که سیل نقدینگی جاری می شود. وقتی از سرمایه‌های سرگردان حرف می زنیم از همین سپرده های خفته در بانک ها صحبت می‌کنیم!